國發院土地案懶人包
先自我揭露身分。我是前黨產會兼任委員雨蒼。
有鑑於PTT因為我早上的貼文所展開的討論，這邊我決定完整整理一下革實院這塊土地一路以來的爭議。
本文原先打算貼於PTT，但因為PTT我常用的登入介面掛了，因此決定用medium來貼這篇文章。
這邊的內文，都是整理自黨產會聽證會的調查報告。大家可以自己用眼睛看一看，看到底有沒有問題。
有很多人都會提到最高法院的判決，但最高法院只有認為，證據不足以證明，這塊土地的買賣與移轉，並非出於葉家的自由意識，所以認為葉家不能討回土地。
但是，就黨產會的職責，黨產會所認為不當取得，是國民黨有沒有利用執政優勢取得土地。因此，只要國民黨用了一般人所沒有辦法用的方法，都包括在內，都算是不當取得。
此案中，國民黨一開始租葉家的土地不付租金，然後開台吉普車幾個人拿槍來家裡把地主帶出去簽約，這個有多少人可以這樣做呢？再者，國民黨拿文件去辦移轉登記，第一次被地政事務所退件，被說印鑑證明跟完稅證明過期了，然後過了一年同樣的東西再送一次就過了。難道這中間真的沒有問題嗎？
同時，這個案子有兩大爭點：葉家土地轉移給國民黨的不法，這是前面提到的爭點；後面，還有國民黨自行用都市計畫的方式變更地目、賤價賣給元利建設。這都是仍有待釐清的部份。
以下我把聽證會上的投影片和報告整理一下。
國家發展研究院沿革
先簡單介紹一下國家發展研究院的沿革。國家發展院的前身是「革命實踐研究院」，簡稱為「革實院」，到89年才更名為「國家發展研究院」，簡稱為「國發院」，是國民黨專屬的黨員訓練機構，由國民黨總裁、故總統蔣中正於38年撤臺後設置。
革實院設立後，在42年7月在臺北縣木柵鄉設立了中興山莊分院，83年全院進駐到中興山莊。中興山莊的院區是沿目前的文山區木柵路一段，分為南、北基地，而陳情人主張的葉家被國民黨不當取得土地，即坐落在中興山莊的北側基地內。
這張是用63年的航照圖來標示中興山莊基地位置的示意圖，我們可以清楚看到中興山莊由木柵路一段分為南、北基地的概況，南、北兩側都有再興中學、中山國小兩間學校在旁，有助於我們我們瞭解中興山莊相對的地理位置。
葉家原持有土地概述
接著進行葉家原持有土地沿革的概述，葉家在中興山莊土地內的沿革，大致可分為五個時期，首先民國28年（昭和14年）葉中川的祖父葉金塗買下當時在臺北縣木柵鄉溝子口及馬明潭地區的部分土地。
到了43年，葉中川繼承葉金塗在溝子口及馬明潭地區的土地。而隨後到50年間，葉中川分割及處分了上述繼承的土地之後，一部分保留下來，而到了53年11月23日，葉中川上述保留下來的土地，也就是坐落在中興山莊院區內的本案這塊土地，移轉給了中國國民黨中央委員會。
而時至58年4月18日，臺北市公告公辦地區的相關都市計畫，中興山莊院區被變更為機關用地。而59年7月4日之後，在上述都市計畫範圍內的這塊土地，由公部門進行分割了兩次，總共為19筆。
可以確認的是，53年11月23日由葉中川名下移給國民黨中央委員會的土地，是在當時臺北縣木柵鄉內湖區溝子口小段1–1地號的10筆土地，面積為6,017平方公尺，約1,820坪，這是本案土地的範圍。
這張是葉中川53年移轉給國民黨中央委員會的土地範圍示意圖，木柵路及再興中學相對位置可以看出來，葉中川的土地是坐落在中興山莊的北側基地範圍內。這一頁我們可以看到，黃框標示的是葉中川移轉給國民黨的土地位置，除了黃框、黃底是4–3地號葉中川與多人共有之外，其餘黃框、綠底都是葉中川本身自行單獨所持有的。
剛剛提到58年4月18日臺北市公告都市計畫，將中興山莊南、北基地的使用分區變更為機關用地。
這張是中興山莊北側基地被劃設為機關用地的示意圖，裡面紅色虛線框的範圍，就是機關用地劃設的範圍，葉中川的土地有些是包含在機關用地內，有些則否。也因此在59年7月4日之後，依照上述的都市計畫、機關用地劃設範圍，這塊土地10筆被分割2次，成了19筆，但面積仍然不變，是1,820坪，分割的新地界，可以參考以下圖示。再看一次這塊土地，在53年間移轉給國民黨中央委員會的狀況。
接著是因為都市計畫分割了2次，新分割出來的土地，也就是圖中紅底白字的一個地號，共有9筆。加上原本10筆的舊地號，總共有19筆。
我們再套上58年的都市計畫範圍比較，就可以看出都市計畫土地分割之後的新地界，是依照都市計畫範圍圖所分割的結果。
接著說明這塊土地的爭議始末，國民黨在設置革實院中興山莊分院之後，計畫先取得中興山莊院區內的土地使用權及所有權，我們可以由下列圖示看出國民黨取得土地的軌跡。
這張是臺北市都發局94年擬訂中興山莊都市計畫設定範圍文獻資料，我們可以看到針對該都市計畫劃設的一個範圍，都發局有自行統計國民黨取得中興山莊院區的土地年份。國民黨多半是在43年到56年間逐步取得中興山莊的土地，而本案這塊土地也是在剛上述的時間區間內移轉給國民黨。
此土地爭議始末
而國民黨雖然在53年11月23日才取得這塊土地，然而葉家在木柵鄉溝子口及馬明潭地區用來種植柑橘的土地，早在43年便由革實院以耕地租約向葉家租用，作為革實院的基地在使用，這也是雙方在民事訴訟中不爭的事實。然而在45年起，雙方開始有了土地使用權的爭議。
依照葉家提供的文獻主張，革實院在43年1月14日起，就跟葉家訂立了耕地租約，但革實院卻在54年1月14日起，就片面將葉家租給革實院的土地，讓給了國民黨的另一個內部機構，也就是中央委員會所使用。但中央委員會及革實院自從45年1月14日起，就再也沒有繳納租金給葉家，形成了一個無償使用葉家土地的情形。
時至49年，葉中川終於忍不住採取了法律行為，用申請書及存證函的模式，向國民黨中央委員會表達抗議，要求改善沒有付租金及使用者與簽約者不同的情形。
而目前葉家保留4件抗議文件的原始內容，如圖例所示，分別在49年7月27日、50年2月21日、50年7月28日的3份申請書及49年9月5日的存證函。
首先，在49年7月葉中川向國民黨表達書面的抗議，我們大概可以看得出來這4個時間點，他們主要陳述的內容為催繳從45年起未繳交的租金，而且要求使用者國民黨中央委員會與葉家另立租約。第二點是抗議國民黨中央委員會形同無償使用葉家土地，不理葉家之陳情。此外，國民黨違法使用耕地，卻以耕地計租，若不合理繳交租金，葉家表示將會依法終止與革實院的耕地租約。最後表達國民黨如果仍不願意繳納租金，葉家願以合理的價格出售給國民黨。
這就是其中一份葉中川寫給國民黨中央委員會的存證函文獻，提供給大家參考，這是第二份49年9月5日的存證函。
葉中川上述提出的各項陳情抗議，國民黨除了收到存證函之後，有請當時的木柵鄉長張榮森轉交租金支票給葉中川，但因金額不合理，被葉中川所拒收；除此之外的幾次，對葉中川的陳情抗議都相應不理，沒有與葉中川解決問題的意願。
而葉中川有感長久下去不是辦法，所以在上述提到50年7月28日提到的申請書內，除了向國民黨中央委員會再次催繳租金以外，也要求合理的租約及租金內容，同時也表達出售土地的意願，若國民黨有意願買下葉家在中興山莊院區的土地，他願意以每坪200元的合理價格賣給國民黨。
而當時國民黨未作回應，但到半年多之後，國民黨不是不繳租金，而是向葉家表達取得葉家土地的意願，接著說明的就是這塊土地所有權移轉的爭議。
我們製作了這張時序表，讓大家理解葉家土地從簽約到移轉過程的幾個重要時間點，首先是最左側51年1月16日，就是雙方簽立「杜賣證書」的時間，國民黨向葉中川表達要買下葉家在中興山莊院區內的土地，於是他們在51年1月16日簽立了買賣契約，當時制式的名稱叫做「杜賣契約」。
「杜賣契約」的買賣價金是19萬1,100元，而契約內除了由郭驥作為國民黨中央委員會的代表人之外，出現了少見的5位見證人，包含上述提及到的當時耕地租約的主管機關首長木柵鄉鄉長張榮森，以及4位未知身分的隨行人員。
這是當時「杜賣契約」的公部門存檔內容，我們可以清楚看到上述內容，除了制式的交易約定之外，還有少見的契約見證人共有5位，包含了當時擔任公職的木柵鄉鄉長，其餘4位則不知其來歷，上面出現的姓名都是統一書寫，應該是用印鑑章來蓋印代替簽名。
而雙方買賣的標的，就是臺北縣木柵鄉內湖段溝子口小段1–1地號等10筆土地，也就是之前提到的6,017平方公尺、即1,820坪的土地，也就是本案土地。
我們再看一次53年葉中川移轉給國民黨中央委員會的土地範圍示意圖，而針對上述51年1月16日「杜賣證書」簽立之後衍生的土地移轉登記，主管機關新店地政一直到了52年7月22日，才收到雙方所送的移轉登記申請文件，並且在隔日7月23日，新店地政那邊通知雙方的委任代書，需要補正以下的文件，才可以繼續辦理。
首先是國民黨中央委員會須補繳法人證明，但當時國民黨或中央委員會都沒有法人身分。其次是木柵鄉公所開立的登記證明書與當時的土地地目不符，鄉公所沒有證明國民黨要買的是建地，不是耕地。其次是完稅證明及戶籍謄本，都是51年開立的，而國民黨與葉中川這個案件到了52年才送件，都已經逾期了，所以需要補繳最新版本。
而52年首次收辦顯然沒有通過，因此有了53年11月19日再次收辦的一個過程，而針對新店地政之前文件的補正要求。我們直接看到53年第二次收辦的補正結果是：
- 首先國民黨還是沒有法人資格，而是藉由臺北縣政府發函指示新店地政，比照國民黨的另外一個內部機構革實院的登記前例，來作為本案的核定標準。
- 木柵鄉公所開立的土地登記證明書，內容地目不符的部分，但奇怪的是，上頭是加蓋葉中川的印鑑章去作校正修改，沒有由木柵鄉公所另行補發。
至於完稅證明及戶籍謄本，也完全沒有重新申請過，直接沿用51年開立已經逾期文件送件申請。而新店地政再次收辦的時候，也就是53年11月19日的時候，隨即於4日後即11月23日就核准通過。我們這裡可以猜想，何以土地移轉這類審核嚴謹的申請案件，公部門要求補正的程序未完成，卻仍可以核准通過。
可以看一下雙方送地政機關的登記申請書的文獻內容，這一份申請文件特別之處在同份文件有2次相隔甚久的收辦紀錄，剛剛提到一次是在52年7月，顯然沒有核准通過，所以有了第二次收辦在53年11月，因為縣政府一紙命令核准通過，這部分稍後會提到。這表示本案自51年雙方簽立「杜賣證書」到實際完成土地移轉，前後花了將近3年的時間才完成登記。
而上述種種土地買賣登記的疑慮，葉中川於89年政黨輪替之後，曾向監察院陳情，要求政府協助查辦本案，而到了91年8月20日葉中川逝世，95年間其配偶、子女及相關的繼承人決定提出民事訴訟，主張葉中川當年是被迫簽約，土地登記不符法令，而且「杜賣證書」及土地登記移轉過程應屬無效。
葉家主張買賣無效的理由有以下4點：
- 國民黨不是自耕農，依照當時土地法的規範，不能承買耕地，雙方也沒有約定要等耕地變成非耕地之後再辦移轉登記。
- 其次，國民黨中央委員會不是法人，沒有權利能力，不能作為買賣契約的當事人。
- 第三，葉中川沒有以19萬1,100元出售自己土地的意願，「杜賣證書」是被強暴脅迫才簽立的。
- 第四，國民黨中央委員會沒有支付買賣價金的真意，一直沒有付錢的意願。
首先，我們看國民黨不得承買葉中川的土地，問題點會是在土地的地目。剛剛有提到非自耕農不得承買耕地，但葉家主張葉中川與國民黨中央委員會簽立了「杜賣證書」當中，10筆土地都寫「建」地，而當時實際上只有1筆是建地，其餘9筆都是自耕農才可立約承買的土地。
葉中川也主張當時登記的過程，都不是他本人親自去辦的，而是雙方委任國民黨指定的代書「蘇錦榮」先生全權處理。
而地目不符的部分，在雙方簽約後的3個月，也就是4月20日，出現了以葉中川名義申請「地目變更」的申請案，而且迅速在隔日4月21日通過，因此解決當時國民黨不能承買耕地的問題。試問：何以51年1月16日雙方簽訂「杜賣證書」時就可以預見葉中川的土地在51年4月24日就可以全部變成建地？
這張是節錄了51年1月16日「杜賣契約」的土地清冊，可以清楚看到上面的10筆土地地目都登載為建地，特別說明一下，左邊紅色的方框，裡面那個字是「同」，其實就是一個寫「建」，其他9筆寫「同」，全部都是建地的意思。
接著是地政機關當時土地謄本的實際登記情形，我們節錄了溝子口小段1–1地號謄本作為樣本，可以看到原本是登記「旱田」的地目，到了51年4月21日才變為建地，所以51年1月16日簽訂「杜賣證書」時，其實葉家的土地多半還是耕地的性質。
而所謂的地目變更是怎麼發生的？我們回到先前的時序表，可以看到51年2月間，也就是簽約後的下個月。首先，縣政府初勘核准，同意所有權人葉中川可以去申請地目變更。
接著我們可以看到51年4月21日，葉中川的土地被申請要辦理地目變更，針對這個部分，葉家的主張因為當時葉中川與國民黨中央委員會簽立買賣契約時，10筆土地多半為耕地，國民黨並非自耕農身分，違反當時土地法規定，非自耕農者不得取得耕地的規定，因此「杜賣證書」本身約定的買賣內容已經於法不符，也因此國民黨才設法要先將葉中川的土地地目變更為建地，好讓葉中川的土地可以移轉登記給國民黨。
而且葉家也同時主張，葉家土地地目變更的勘驗申請，不是葉中川所申請，而是被冒名申請的。剛剛提到51年2月勘驗申請被核准，通知的對象也不是葉中川，而是雙方委任的代書，為的是地目變更為建地之後，國民黨才可以承買變更為建地的葉家土地。此外，葉家也主張地目變更的文件當中有塗改的痕跡。
原本上頭是葉中川跟國民黨中央委員會並列申請的，但因為這樣的規定顯然與物權的原則不符，所以才塗改為葉中川單獨申請。
我們這邊可以看到當時的土地地目變更申請書，申請的欄位確實原本有並列，但是被修改了的狀況。而葉家主張說申請日期有被更改的這個部分，上方4月20日的「20」有不自然的更改筆觸，而下方是4月21日核准通過的紀錄。
現在回顧剛剛的時序表，我們提到了52年7月22日新店地政首次收辦葉中川與國民黨中央委員會的土地移轉登記的案件。
有關葉家認為國民黨買賣時非法人，無權利能力的第二項主張，其實作為土地登記機關的新店地政，在52年首次收辦的時候，就已經提出了疑慮，他們上了簽呈給上級機關臺北縣政府，表示，國民黨中央委員會要來辦土地移轉登記案，經查他們並非法人，不知是否能作為權利義務的主體，所以新店地政不敢擅自決定，因此把申請文件送給上級機關審核，告訴他們該如何是好。
這部分臺北縣政府一直到了一年多之後，也就是53年10月12日才函復了新店地政表示，貴所送來的國民黨中央委員會要辦土地移轉登記的案件，可以比照革實院的前例同意他們登記，原文件發還給貴所，希望你們瞭解指示的意思。
剛剛提到臺北縣政府所謂的前例是指什麼？因為在52年11月的時候，臺北縣政府已經指示過新店地政做過類似的決定，也就是指示新店地政讓革實院以非法人的身分去完成了土地買賣移轉。指示的內容大概是省政府已經核准了革實院買自耕地當作庭院的案子，理由是依照土地行政改進事項法令第3條規範，因此土地的權屬登記，可以登記給國民黨中央委員會。
但什麼是行政改進事項？為何可以優先於當時土地法有關自耕地的規定？查臺灣省政府的公報有登載，土地行政改進事項是內政部擬訂、行政院頒布的行政命令，而非法律。第3項大概意思是說自耕地要轉為建築用或工業用的時候，不需要繳交自耕能力保證書。公私放領的耕地，在繳清地價之後，想轉建築或工業用，不需要主管機關核准，地政機關就可以逕為登記。而轉建築用的耕地以10公畝為限，上述的陳述內容與國民黨中央委員會或革實院是否為法人或能不能擔任權利義務主體關聯性為何？
由上述的內容我們可以知道，土地行政改進事項中，似乎沒有規定革實院或國民黨中央委員會這類非法人機構可否擔任權利義務主體的內容。其次是臺北縣政府沒有合法的依據，只是函釋新店地政可以用革實院的前例去辦理國民黨中央委員會價購葉中川土地的登記案。
而臺北縣政府在函釋給新店地政之後，後續的處理情形怎麼樣，我們回到剛剛的時序表。53年10月縣政府函復給新店地政照前例辦的答復之後，在11月19日新店地政又再次收辦了本案的土地移轉登記申請。接著在4天之後，也就是11月23日，新店地政就核准了葉中川土地移轉給國民黨中央委員會的申請。
因此本案後續的處理結果是：即便當初沒有提出應補正的文件，本案仍然依照53年10月12日臺北縣政府函釋的指示，在11月19日由新店地政收辦葉中川的土地移轉登記案，在53年11月23日就核准。
至於葉家提出葉中川並非出於自由意志簽立買賣契約的第3項主張，他們表示當年國民黨中央委員會代表郭驥及木柵鄉鄉長張榮森，還有當時有人配槍的4名壯漢，突然到葉家帶走葉中川，挾持他到代書「蘇錦榮」的辦公室，辦理了葉中川土地買賣移轉事宜，這部分在96年葉中川的配偶葉張淑津曾經在法院做過證述如下。
法官問「這塊土地買賣的情形為何？」，證人答「有一天突然來了4個人…到我們家餐桌旁，我嚇一跳，…他們就說…要請我先生一起走…門口有吉普車…我看見我旁邊腰間一個有槍，他們就帶他走了…」，法官問「4個人是穿軍服？」，證人答「配槍的人士穿卡其色，另外3個人穿西裝。」，法官問「妳先生被帶走多久後回來？」，證人答「當天就回來。」，法官問「從出去到回來幾個小時？」，證人答「約有半天。」，法官問「何人占用你們的地？」，證人答「軍人、國民黨。」，法官問「妳先生有無要求他們返還土地？」，證人答「有，但他們都不走。」，法官問「知道後來那塊地賣給誰？」，證人答「國民黨，那些阿兵哥。」，法官問「多少錢？」，證人答「不知道。」，法官問「妳先生有無跟妳說類似的話，不賣會怎麼樣？」，證人答「他們是到我家帶他出去，我不知道，但是後來我先生回來說他們要買土地。我說你一定要賣嗎？他說也沒辦法，因為他們一定要。」，於是原告訴訟代理人問「妳先生跟他們出去回來有無拿賣土地的錢回來？」，證人答「沒有看到錢。」
由上述葉老夫人當時的陳述，可以瞭解葉家的立場是土地人的買賣並非出於葉中川自願，葉中川也因為土地買賣，發生突然被人從家中帶走的情形。此外，葉中川也具體表達當時的無奈，因為對方一定要買他的地，最後葉家表示沒有人看到葉中川有帶土地買賣價款回家。
接著衍生出來的是，葉家對當時土地買賣價額以及有無收受價金的質疑。葉家表示當時的土地市價36萬元以上，而國民黨只想付19萬1,100元就一定要買下，而簽約後國民黨只拿出一紙支票，面額是1萬9,100元，僅上述國民黨想買金額的10%，因此葉中川堅持不收。因為葉中川不收，所以國民黨將該筆金額1萬9,100元，提存到法院作為支付價金的依據，而非提存全額19萬1,100元，葉家也因此認為國民黨沒有支付全額價金的意願，因此葉家迄今也未曾具領該筆金額。
我們以簡單的數據列舉來說明，葉中川當時買賣的土地有1,820坪，當初葉中川開價是每坪200元的合理價格，因此土地共值36萬4,000元，國民黨對於這一批一定要買的土地，願意支付的價款只有19萬1,100元，而這樣換算起來只有葉中川開價的5成左右。就國民黨願支付的價款19萬1,100元當中，國民黨最後只提存了10%，也就是1萬9,100元到法院，而葉家表示，葉中川從未具領，因此葉中川沒有具領買賣價金的一分一文。
國民黨取得葉中川土地後的地藉異動
至於國民黨取得葉中川土地後，有那些土地的地籍登記異動？
葉中川原有土地計1,820坪左右，多坐落於中興山莊北側基地東南側，而在58年4月28日，因為臺北市都市計畫部分劃歸「機關用地」。而葉中川原有土地有829坪劃入上述的「機關用地」內，其餘991坪則為道路用地及住三（第三種住宅區，下稱『住三』）用地。
這裡的示意圖中，藍色區塊為國民黨土地，紅色框線則是58年都市計畫變更為機關用地的範圍。
接著黃色區塊的部分對照是葉中川原有土地，我們可以清楚看到他們在中興山莊的相對位置，有哪些是被劃入了機關用地。
69年起，葉中川原有的土地因地籍圖重測，大致落在文山區華興段一小段177地號等8筆土地的範圍內。
而在89年間，葉中川原有土地則有部分被納入文山區永建國小遷校案的規劃範圍，在94年則涉入國民黨土地為主的中興山莊都市計畫案。這部分我們後面會作詳述。
中興山莊的土地範圍，及其土地使用分區異動情形
所謂的「土地使用分區異動」，多半是環繞著中興山莊土地相關的都市計畫案來進行的，這張時間軸以7點來呈現中興山莊土地的幾個時間點的異動之處。
首先是42年，國民黨在木柵設立「革命實踐研究院」，也就是簡稱「革實院」，這也是國發院前身的機構。
黨產會在上回6月6日的聽證報告中曾經說明過，革實院自42年起，在木柵成立分院後，就陸續以租購方式擴充院區，使中興山莊的土地逐步歸為國民黨所有。
這是至94年4月止，國民黨取得中興山莊土地的示意圖，藍色區塊都是國民黨登記所有的中興山莊土地。
時間到了58年4月28日，國民黨籍市長高玉樹任內，臺北市頒布了木柵、景美2區的主要計畫修訂案，把中興山莊南、北2側基地都變更為「機關用地」。
這是58年都市計畫變更中興山莊南北2側為機關用地的示意圖。我們可以看到北側基地是國民黨中央黨部在使用，南側基地則是國民黨革實院在使用，兩者都被變更為機關用地。
基本上，機關用地的劃設是為了歸為國有，讓國家設立公家機關服務人民。然而，中興山莊是國民黨黨務機構中央委員會及黨員訓練機構革實院的所在，為何會變更為「機關用地」？
58年的都市計畫裡並沒有說明為什麼要將中興山莊變更為機關用地，但經黨產會調查，中興山莊自變更為機關用地之後，到94年被國民黨出售前，都是免徵地價稅及土地增值稅等相關稅賦的。
接著在59年間，剛剛提到葉中川原有土地，因為上述58年都市計畫進行了分割，其部分土地也被納入為機關用地。
而時間到75年3月19日，中興山莊又再度涉入了都市計畫的變更。國民黨籍市長許水德任內，臺北市再度頒布了木柵、景美2區的細部計畫的修訂案，把中興山莊北側基地變更為「行政區用地」。
這是75年都市計畫變更中興山莊北側為行政區用地的示意圖。我們可以清楚看見被變更的部分是，國民黨中央委員會所在的北側基地，而南側基地則是當時則是由國防部青邨幹訓班所使用。
這次都市計畫變更的理由為：
- 北側基地不是提供行政機關使用。
- 北側基地大部分由國民黨中央委員會做為訓練機構使用，依照當時的法令規範，宜變更為行政區才符合實際。
這次的都市計畫變更，顯然是考量到北側基地實際上根本不是政府機關在使用，所以才變更使用分區為較寬鬆的行政區用地。而因為64年到83年間，南側基地的革實院與陽明山莊的國防部青邨幹訓班互換駐地，因此南側基地在青邨的使用之下，才得以繼續做為機關用地，沒有變更使用分區的問題。
而令人疑惑的是，中興山莊是黨產土地，陽明山莊是國產土地，為何黨務機構跟政府間的駐地，可以這樣交換使用？這裡或許也可以理解當時的政治環境及時光背景，在黨產與國產之間的分野與現今的不同之處。
歷經了75年的都市計畫後，中興山莊大抵維持北側行政區、南側機關用地的狀況，而一直到83年革實院從陽明山莊遷回中興山莊後，南側基地的使用狀況與都市計畫不符的問題，再也沒有被檢討過，而中興山莊自58年被變更為機關用地之後，都持續免徵土地相關稅賦。
94年再次變更中興山莊相關都市計畫的成因及經過
這裡的時間軸來到第五點，也就是89年間永建國小遷校議題的出現。89年4月10日，文山區永建國小因為校地不足，函請教育局協助取得中興山莊北側的土地，作為該校遷校的地點。
這張示意圖我們可以看到永建國小的原址，以及中興山莊與該校的相對位置。
有關這個提案，包含臺北市的教育局、都發局、財政局及臺北市議會都參與了政策形成的過程。大抵上，是在89年10月由永建國小的家長及社區居民連署成立國小遷校促進會。而90年1月，教育局也成立了永建國小健全發展規劃小組，來討論校地不足及遷校的問題。
90年4月4日，國民黨籍市議員厲耿桂芳向市長馬英九表示，他向國民黨秘書長林豐正提出要國民黨提供中興山莊北側基地的土地給永建國小遷校，林豐正當時欣表同意。
時間到了91年3月中，教育局上簽市府說，首先校地的問題用一般徵收較具有時效性，但是徵收成本高達13億元。因此市政府的財務困難，教育局在91年1月函請國民黨捐地好讓遷校可以成功，但國民黨對於這樣的建議沒有作回應。
而到3月初的時候，曾建議國民黨捐地的厲耿議員，邀請了市府及國民黨，研商就永建國小遷校辦理中興山莊都市計畫案變更的可行性，國民黨當時便要求市政府將中興山莊南、北側基地都納入都市計畫變更的範圍。而對於國民黨上述的意見，發展局初步表示同意，但希望國民黨有具體的使用需求及規劃構想。
針對上述的歷程，教育局對市府表示將配合發展局辦理中興山莊的都市計畫整體規劃，以便加速永建國小的遷校過程。
於是，市長馬英九在91年3月21日即核准了教育局對於中興山莊重啟都市計畫變更的簽呈。因此，教育局在同年4月4日再次向國民黨行文，希望該黨儘速提出中興山莊的土地使用需求及規劃構想，以利市政都市計畫變更的推動。
時間到了92年11月，永建國小發函請國民黨「捐地興學」，而國民黨隨即也回覆表示，原則同意配合市政府對於中興山莊土地的使用分區規劃，但對於捐地與否沒有作正面的回應。
緊接著教育局通知了永建國小遷校促進會，說國民黨已經申請捐贈中興山莊北側土地讓永建國小遷校，條件就是市政府要幫中興山莊辦理都市計畫變更。於是92年12月底教育局上簽市府，提出了中興山莊土地，將藉由都市計畫由行政區及機關用地變更為住宅、學校及公園用地等規劃的結果。
因為上述的都市計畫的推動內容，媒體也在92年12月27日大幅報導，中興山莊部分土地的原始所有人葉中川之子，也就是本案的陳情人葉頌仁，在前一天與立委李文忠、段宜康共同召開記者會，控訴國民黨當年以強租強買的方式取走葉中川原有土地。
該記者會中也指出，葉家在4年前，也就是88年，已向立法院陳情過國民黨強占家產的案情，但國民黨對此均未表示回應。
到了隔年93年1月，市長馬英九依舊核准了教育局的簽呈，由發展局繼續規劃中興山莊都市計畫案的後續事宜。
時間軸來到了94年4月，中興山莊都市計畫草案的公告時間點。
94年4月11日，發展局依照之前市長的裁示，提出94年中興山莊都市計畫案的草案，並預訂於隔日，也就是4月12日辦理公開展覽。該計畫草案維持以中興山莊土地為主要的規劃範圍，以木柵路一段為界，分為南北2側，計畫總面積初估為8.87公頃，它的範圍如下圖所示。
圖中，北側計畫範圍是主要就是國民黨中央委員會所在的行政區用地，南側計畫範圍則是國民黨國發院所在的機關用地，當時國民黨的土地占都市計畫總面積大概83.6%的比例。
接著說明中興山莊土地標售，以及都市計畫審議歷程的概述。
94年的都市計畫草案內容，大概就是：
- 國民黨捐出名下部分「行政區用地」，與少量同為行政區的公有土地一同變更為「學校用地」，以供永建國小遷校之用。
- 其次是其餘的行政區及機關用地，因為上述學校用地的捐贈，得以變更使用分區為住三用地、保護區用地、公園用地及道路用地。
- 而國民黨以外的絕大多數私地主，其土地皆被劃入「保護區用地」的範圍內。
我們再看一次上述中興山莊都市計畫的範圍示意圖。
而接著對照都市計畫變更之後的使用分區示意圖，我們可以看到，國小遷校用地的位置在北側基地的中央區塊，而變更回饋給國民黨的保護區及住三用地則分別落在國小用地的東、西2側，南側基地則絕大多數都變更為住三用地。
然而，都市計畫公展的前幾日，也就是94年4月6日，國民黨已經在其中央黨部辦公大樓召開中興山莊土地出售會議，會中以籌措黨務經費為由，決定以公開招標方式出售中興山莊土地大約2萬3,759坪。
另外，決定以94年中興山莊都市計畫案草案公展的內容，對土地重新估價，並且在市政府公展該計畫草案時，隨即刊登報紙廣告公告要標售的訊息。
94年4月12日，市府公展了94年中興山莊都市計畫草案的內容，而同一天國民黨公開標售中興山莊土地的廣告，竟也同步在報紙刊登。
國民黨公告將於一周後，也就是4月19日，公開標售中興山莊2萬3,759坪土地；此外，該黨同時間也委託估價業者中華徵信所，採都市計畫實施後內容的土地價值，製作「不動產時值鑑價報告」。
依照94年中華徵信所的鑑價報告，都市計畫實施後，國發院中興山莊的土地將有以下變更及價值：首先是住三用地，可由原本的907坪另外增加1萬3530坪，來到1萬4,437坪，約原本面積的16倍。
另外，國民黨還可取得保護區用地2,485坪、道路用地777坪、公園用地225坪。而住三用地經評估，每坪至少有40萬的市值，也就是中興山莊土地變更後的主要價值所在，而上述4類的土地估計市值約可達58.7億元。
我們再回顧一下國發院中興山莊土地的範圍，圖中的藍色區塊便是到94年4月止國民黨取得的中興山莊土地。
接著對照94年中興山莊都市計畫案，這邊是用紅色框線圈起的部分就是都市計畫的變更範圍，而黃色區塊則是沒有納入該都市計畫案，但國民黨仍然拿出標售的土地。
而國民黨94年4月12日公開標售的動作，也在4月16日被媒體大幅報導，報導中指出國民黨雖然在標售時機及過程受到種種質疑，但仍然賣出多份投標需知，只是並沒有建商向市府詢問都市計畫的細節內容，因此預測那些領標者都還在觀望。
而同版的新聞，另外有出報導中興山莊部分土地的原始所有人葉中川之子，也是本案的陳情人葉頌仁，在95年4月15日與民進黨及議員一同在國發院門口召開記者會。會中除了再次聲明國民黨當年強取豪奪其父葉中川的土地之外，也提醒有意標售中興山莊土地的建商，不要從善意的第三人變成惡意收購不當黨產的共犯。
接著時間軸來到了94年8月，國民黨出售土地的時間點。
針對國民黨94年4月到8月標售中興山莊土地的議價過程，我們建立了這張時序表。
上頭總共有10個時間點：
- 首先是4月12日，都市計畫草案公展，國民黨同日登報標售，國民黨鑑價結果，中興山莊土地市值約有58.7億元。
- 4月19日國民黨第1次標售，底價為65億元，沒有人投標。
- 5月9日國民黨第2次標售，底價為65億元，僅元利建設一家投標，元利出價40.2億元，雙方並無共識而流標。
- 5月17日國民黨第3次標售，底價為60億元，僅元利建設一家投標，元利出價42.1億元，雙方無共識而流標。
- 6月10日國民黨第4次標售，底價為58億元，僅元利建設一家投標，元利出價43億元，雙方約定進行協商。
- 6月15日國民黨與元利協商，出現了45.4億元的協商價格，然最終仍然沒有決議。
- 8月10日國民黨再辦第5次標售，僅元利建設一家投標，元利出價41.4億元，此時元利便以南側機關用地在國民黨名下免徵土地增值約9億元，元利若購買後代繳形同墊高成本為由，建議國民黨減價到42.5億元。
- 而8月22日臺北市都委員會中興山莊專案小組，召開了第一次專案小組會議。
- 隔日8月23日國民黨便與元利建設簽立不動產買賣契約書，買賣價格帳面上是42.5億元，但元利建設再以南側基地免徵土地增值稅9.4億元為由，要求國民黨再降4.2億元。此時，國民黨實際上拿到元利建設的買賣價金只有38.3億元。
而決定國民黨中興山莊土地標售的結果，我們可以參考94年8月12日，國民黨當時行管會主委張哲琛內簽給當時身兼國民黨副主席的馬英九的簽呈內容。
張哲琛在簽呈中表示：「有關木柵路一段北側（木柵疏散辦公室）及南側（國發院）土地處分案，前經4次公開標售，其間僅有元利建設企業股份有限公司一家正式出標，因未達底標流標。經請示連主席的指示，請『馬副主席決定』，茲經請示鈞長，囑再辦一次公開標售，指示行管會為此黨產，會在94年8月10日再辦理公開標售，參與投標者仍然只有原有意願購買者元利建設企業股份有限公司，出標41億4仟萬元。
在會中該公司說明主要原因為，前未考量到本黨免負擔9億元土地增值稅，故形同購買成本墊高，建議本黨調整賣價為42億元5仟萬元，較日前雙方協商45億元4仟萬元減少2億9仟萬元。本處分案既經5次公開標售，結果仍僅只有元利建設企業股份有限公司一家出標，其付款條件甚為快速；為因應黨目前財務需求，擬以總價42億5仟萬元讓售，奉核定後即與買家元利建設企業股份有限公司正式簽約，以上情形，敬請鑒核。」
而針對張哲琛上述的簽呈，當時時任臺北市長的國民黨副主席馬英九，於94年8月13日批示「悉」，行管會便據此與元利建設進行下一步的議價。
因此，同年8月17日，國民黨與元利建設召開了議價會議，議價結果顯示，元利建設以42.5億元價購國民黨中興山莊土地1萬7,925坪，也就是中華徵信所預估國民黨在都市計畫實施後可以取得的全部土地面積，而國小遷校預定地則約定由國民黨直接配合都市計畫捐贈給市政府，不用過戶給元利建設。
數日之後，臺北市都委會中興山莊專案小組，便在8月22日召開了第一次專案小組會議。
隔日8月23日，國民黨與元利建設便簽立了不動產買賣契約書，約定都市計畫實施後的國民黨中興山莊土地，以42.5億元成交。契約的內文截錄如下：
買賣標的是5萬9,255平方公尺，折合1萬7,925坪，與中華徵信所鑑價報告中，都市計畫實施後可取得的面積相同，而買賣總價款帳面則是元利建設建議的42.5億元。
但依照契約書第3條第6項規定，元利建設如前述又再以土地增值稅為由，要求國民黨再行減價4.2億元，也就是說，元利建設實際只支付國民黨38.3億元。
我們再回顧剛剛的議價時序表。從國民黨鑑價市值58.7億元，首次公開標售，底價65億元，到後來多次的議價、減價，最後雙方終於在94年8月23日簽約，而元利建設取得國發院中興山莊土地的價格為38.3億元，中間的價差至少達20億元以上。
雙方簽約後，同年10月7日國民黨便移轉了第一批土地給元利建設。
而同年10月19日，市長馬英九為了本案應臺北市議會的要求，到市議會作專案報告。但對於國民黨中興山莊土地出售的這件事，報告中僅用幾句話便帶過。
馬市長專案報告後的半個月，也就是94年11月2日，臺北市都委會又召開了中興山莊專案小組的第二次專案小組會議，專案小組會議的3日後，國民黨便配合元利建設及安泰銀行在11月5日簽立了信託契約，約定依照都市計畫捐給市府的學校用地及道路用地，未來將透過信託機制直接由銀行捐給市政府。
而11月25日，國民黨又移轉了第二批土地給元利建設；然而，中興山莊都市計畫案的推動時程，到了這裡，似乎有了停滯。
我們以這份由上而下的都市計畫期程表來向各位說明，各位可對照黨產會調查報告第23頁。
從上面94年4月11日都市計畫案公告、12日公展、臺北市都委會組成專案小組、召開專案小組會議、到對市議會報告，一路下來，而國民黨也在4個月內完成5次標售作業，並且在8月23日與元利建設簽立買賣契約。
但到了94年11月2日第2次專案小組會議後之後，整個案子開始停滯11個月，到了95年底的10月及11月，才又再度了召開第3次及第4次的專案小組會議，但臺北市都委會仍然沒有將中興山莊都市計畫案的主要計畫（下稱『主計』）案審議通過。
針對中興山莊都市計畫案的停滯不前，而馬市長任期又即將在95年底屆滿，元利建設的關係企業全聯實業，突然在95年11月24、27、28日的中國時報連登三日頭版，向馬英九市長刊登系列廣告，內容如下：
「馬市長您說的話還算數嗎？」、「馬市長誠信很重要？」、「馬市長不要逼人上梁山！」
針對上述的系列廣告，元利建設負責人林敏雄曾在103年6月5日回答檢方的筆錄當中，作這樣的問答，檢方先拿出三篇中國時報的報導問他：「這三篇署名，相信您的支持者的啟事，是不是你指示刊登的？」林敏雄回答：「沒有。」
檢方於是又拿出全聯實業刊登的證明文件再問他：「依據這份資料，可知上開登報啟示是以你經營全聯實業的名義委託刊登的，對此你有何意見？」，這時候林敏雄才改口回答說：「我公司開發部的案子，我都是相信專業經理人，而且簽約我從沒有到場，唯一只有國發院這一件我有到場談過一次，針對這份資料，為什麼內容會登這樣，為什麼會用全聯實業名義來刊登，這個我真的沒有印象，有可能是我公司開發部門的吳麗謹登的，吳麗謹今天也有來，檢察官可以問她。」
對照上述元利建設質疑馬市長要有誠信的廣告，林敏雄在同一份筆錄當中也有這樣的紀錄：
檢方問：「馬英九、張哲琛或是國民黨其他人是否曾向你承諾過，在一定期間內會協助元利建設公司通過本件都市計畫變更案，以利元利建設公司開發，否則願意解約？」林敏雄回答：「沒有，國民黨是很保守的，他不可能私下跟我們承諾什麼，而且這是一個中規中矩的變更案，我們購買土地本來就有風險，因為議價過程我只去過一次，在該次過程中沒有談到這個問題。」
既是這樣的話，元利建設為什麼要刊登這樣的系列廣告來提醒馬市長？
回到都市計畫的期程表，在系列廣告刊登後的一個月，95年12月25日馬英九卸任了臺北市長的職務，改由郝龍斌接任。而94年中興山莊都市計畫案，依舊沒有進展，直到新任市長上任8個月之後，臺北市都委會才在96年8月7日召開第5次專案小組會議，做出了以下的結論。
考量使用分區變更內容屬市府政策層面問題，宜提請委員會審議。
而前面專案小組第5次會議的2個月後，就是96年11月19日，臺北市都委員會召開了都市計畫案的第1次討論會，這個討論會沒有實質的討論，但做出了這樣的結論：「本次討論會尚有部分府外委員因事無法出席，為利黨產會全數委員瞭解案情與充分討論，請都委會幕僚會後調查未出席府外委員之時間，擇期再召開第2次討論會。本案俟委員討論凝聚共識後，再提委員會審議。」
所謂「凝聚共識的第2次討論會」，是在5個月之後，都委會的幕僚們在97年3月22日馬英九當選第12屆總統後的9天，也就是3月31日，終於約好了所有都委會委員，召開了第二次討論會，而討論會的結論就是：「國民黨黨產處理及其產權疑義問題非屬黨產會權責，僅就現有的土地所有權人權益與都市計畫變更的內容予以考量，全案請市府統整……正式提請委員會大會審議。」
於是，中興山莊都市計畫案第2次討論會的半個月後，就是97年4月15日，主要計畫便由臺北市都委會審議通過。接著5月20日，馬英九就任第12屆總統，一個月後，6月20日，臺北市政府遂將中興山莊都市計畫案的主要計畫案報請內政部核定。
而主要計畫案送到內政部都委會審議後，便在98年5月5日審議通過，臺北市都委會也隨即在同年8月19日通過了細部計畫（下稱『細計』）的相關案件，並在10月7日將主要計畫案公告實施，在10月23日又將細部計畫公告實施。整個都市計畫案的催生，至此終於告一個段落。
就國民黨出售國發院中興山莊土地給元利建設一事之評析
首先，先提到中華徵信所的鑑價報告，裡面有說明過，國民黨中興山莊土地無論是原本住三的部分或變更後成為住三的部分，都具有每坪40萬元的市場價值，加上因為都市計畫案通過，另外可取得的保護區用地、道路用地及公園用地，國民黨中興山莊土地的市場價值至少有58.7億元的價格。
而有關中興山莊周邊的住三用地市場行情，元利建設負責人林敏雄也有表達過相同的意見，他在103年6月5日的檢方筆錄中，曾這樣表示：「我們是以變更為住宅區後的市場行情計算，然後另外評估都市計畫變更通過後的時間需要2年，加計2年的利息去估出這個價格，當時在國發院旁邊一個臺灣銀行的土地，也是做公開標售，我也有去投標，價格也是1坪約40萬，國發院土地我投標的價格就是差不多30幾萬，只有少一些而已，並沒有偏離市場行情。」
我們以林敏雄所說的中興山莊周邊住宅用地每坪40萬元的市場行情來計算，國民黨中興山莊土地，無論是原本住三的部分或是變更後成為住三的部分，兩者都以每坪40萬元計算，總計全部的住三用地就有57.8億元的市場價值。
然而，元利建設實際上僅花了38.3億元就取得了國民黨中興山莊所有都市計畫變更後的住三用地1萬4,437坪、保護區用地2,485坪、道路用地777坪及公園用地225坪。
我們依照中華徵信所的鑑價報告來計算，住三用地之外的三類土地，市場價值大約是0.92億元。
也就是說元利建設實付38.3億元中，取得住三用地的成本大概是扣掉0.92億元，為37.4億元左右。在取得1萬4,437坪住三用地的結果下，換算每坪取得成本只有大概25.9萬元。
退一步來說，即便將上述的後三類土地視為毫無價值，直接將38.3億元視為元利建設取得所有住三用地1萬4,437坪的成本，但換算起來取得成本也只有每坪26.5萬元。
根據黨產會調閱國產署前身國產局，在94年文山區標售國有不動產的紀錄，中興山莊旁鄰近的住三用地，標售成功的價格分別有每坪43萬元及每坪55.2萬元的價格。
本案元利建設的價購國民黨中興山莊住三用地的成本，無論是每坪25.9萬元或26.5萬元，都與上述國產局同年標售成功的每坪均價格有所差距。
由這張統計表從左至右，我們可以看出，中華徵信所的鑑價結果，中興山莊住三用地是每坪40萬元、住三用地的總值為57.8億元，全部的土地總值為58.7億元。而對照林敏雄所稱，住三用地具有每坪40萬元的行情，換算住三用地的總值也是57.8億元。
最後再對照元利建設實際支付給國民黨的買賣價金是38.3億元，等於國民黨中興山莊土地58.7億元的市場價值，元利建設最後僅以38.3億元便取得，中間具有超過20億元的價差。
總結
感謝大家看到這邊。
簡單來說，這個案子中，第一大爭議還是國民黨取得這塊土地是否不法？事實上，這塊土地的取得，和許多黨產會所調查的個案都很類似。黨產會調查，中國國民黨曾經手之土地中，有近七成來自公有地。這些原本公有的財產，都是怎麼變黨產的？
- 長期占用/借用之後租用，再入手的案例：
【國民黨舊中央黨部】借地不還、先占後租、租後申購
https://cipas-pad.nat.gov.tw/picks/16
【國民黨文化工作會】(舊址) 借地不還、先占後租、租後申購
https://cipas-pad.nat.gov.tw/picks/8
【崇聖大樓】(國民黨台北市黨部舊址)借地不還、先占後租、租後申購
https://cipas-pad.nat.gov.tw/picks/10 - 不能賣給別人但可以賣給黨的案例：
【厚生大樓】(國民黨產業黨部舊址) 沒資格買、照樣買到
https://cipas-pad.nat.gov.tw/picks/9 - 用人頭買的案例：
【大孝大樓】(舊址) 借名標購國宅、買後出租收益
https://cipas-pad.nat.gov.tw/picks/7 （📯本案已處分，追徵7.8億） - 國家徵收私人土地給黨的案例：
【國民黨新北市黨部】公家徵收、土地黨用
https://cipas-pad.nat.gov.tw/picks/14
在這一案中，國民黨先用公帑在私人土地上先蓋房舍，才去購買土地；而且開價和葉家要的價目不符，葉家氣到不去領錢。最後，國民黨還把這塊58.7億的土地，賤價以38.3億元賣給元利建設。
目前這一案黨產會還在調查中，還在釐清，但是這些財產真的不能過於草率的就處理掉，反而可能造成當年受害者的權益受損。過往黨產會有很多案子早已做出認定，但目前多卡在法院訴訟當中，因此還需要很多時間，還請大家多多見諒。
